很快就要告別故居了

 

 

     在這個公寓式的大樓生活了整整十年，時間雖然不算很長，比起那些終生都沒有離開過的故居的人來說，算是微不足道，但當想到很快就要告別它時，仍有點依依不捨的感覺。人非草木，對於熟習了的環境，和那些守望相助的鄰居，將會難於忘懐。

 

     曾經讀過很多懷念故居的文章，尤其是對一些祖輩遺留下來的老房子，眷戀之情，不會因時間而淡化，也不會因遠走他鄉而消失。一些名人的故居，更會受到保護，成為旅遊景點。時移世易，令人念念不忘的故居愈來愈少。在房產商品化之後，擁有產權將附帶不少條件，如房產稅及維修費，空置亦有所限制，既是資產，也是債務負擔。

 

     以前擁有居房，是安居的保障。但我的這種感覺在最近的一年突然消失了，因為每個月的管理及維修費從去年七月開始增加了約百分之二十六左右，完全出乎意料之外。再由專家作出的估計，未來五年有可能會增加一倍。這對我來說將是一項沉重的負擔，必須盡早解決。將居住單位出售以免除這項支出，看來似乎是唯一的選擇。經過深思熟慮之後，也得到老伴的支持及子女的贊同，我立即付諸行動。

 

     從房巿的走向，選擇在這個時間售房將會面對重重困難。為了吸引買家，我決定將售價調低於市價，結果奏效，水到渠成，在一個月之內就售出了。買家是波斯人，可遇不可求。他們解決了我的問題，我也希望他們得到滿意的選擇。

 

     售房之前，我們已經在離開故居北上大約四公里的一個屋村租下了一個單位，面積比現下的居住空間小了一半左右。我們打算將現下的居所空置下來，由售房經紀重新將它佈置，增加空間感，以吸引買家。有過售房經驗的人都知道，將居住環境改頭換面，變成新樓盤「示範單位」的樣子，是中看不中用，完全不符合正常生活的需求。我們以前有過這種經驗，無論如何都不想再重複。結果有了心理準備，也作出了最壞打算：房子可能長時間仍然賣不掉，但必須避免日常生活受到過度的影響。既然決心已定，就不計成本。

 

     如今可說是塵埃落定，並打算在四月八日搬離故居。對未來的期待是，居住環境適合老年人的生活，鄰居友善，能夠守望相助。租金每年的增幅將維持在合理的水平，不會出現驚人的調整。我們已經垂垂老矣，再難以應付另一次搬遷之壓力，希望能夠在新居安度生命餘下之歲月，便心滿意足了！

 

     黃啟樟 2024/03/16

 

    

 

我的選擇是否正確呢？

 

     很多朋友都知道我將房子出售的事。一些認為我的決定很好，但有些覺得這個行動不很理智，只有時間才可確定對與錯。

 

     今天的經濟環境十分複雜，其中美國的貨幣政策最難預測，可以影響全球的經濟。美國債台高築，美元貶值的聲音不絕於耳，但一年又一年過去了，美元幣值仍然沒有動搖，但並不表示這個危機永遠不會出現。我最擔心仍然是這個問題，美元匯價下跌，會波及很多國家，包括加拿大在內，立即引發通貨膨脹，而且進一步惡化的可能性很高，大有一發不可收拾之勢。當這個現象出現之後，手頭沒有不動產的人，會首當其衝。將房子出售之後的我，手頭只有現金或定額收入的投資項目，就立刻面對入不敷出的困境。當這種現象出現時，我今天的決定肯定是錯之極錯。

 

     假設我不將房子出售，立即面對的是高昂的管理費，而且逐年增加，必須尋求「生財」的途徑來解決這個問題。從職場退下來多年的我，與市場脫節，早已失去求職的條件。除了房產之外，我擁有的投資項目包括「年金」在內，都是一些定額的收入。雖然目前的生活支出仍然可以應付得來，但管理費在五年後可能會增加一倍，這樣就十分吃力了。除非節衣縮食，降低生活質素，改變生活方式，別無選擇。我絕對不是一個願意委屈求全的人，當考慮到售房就可以解決這些問題時，我就勇往直前，毫不猶豫。

 

     我將售房套取得來的金額，大部分用來購買「年金」，小部分購買保守的共同基金，收取比較穩定的收入，解決了租金問題，也保持了現下的生活品質，何樂不為？

 

     天天繼續快樂地生活下去，何必過度去想遙遠的未來？

 

     黃啟樟 2024/3/4

 

你可能做了「房奴」而不知

 

 

     在加拿大擁有房子並不是什麼值得高興的事。業主每年都要繳付物業稅，而且逐年增加。房子空置了，這個責任仍然存在。如果每年空置的時間超過半年，業主還須向稅務局申報及繳納空置稅款。如果房子是向銀行貸款購買的，每月的還款金額再加上利息，會令人吃不消。銀行向客戶收取的利息受到市場的變動而調整，隨時升降，約滿就立即生效，主動權完全操在銀行手裡。在過去的幾年是利率的上升週期，借款人為此叫苦連天。房價也受到影響，割價求售亦不能保證可以解決問題。

 

     加拿大房子的建築材料大多是以木材為主，受到風吹雨打及霜雪的侵襲，維修成本特別高。漫長的冬天，下雪之後必須鏟雪，否則會被積雪圍困，出門受阻；在春夏的季節，野草叢生，有礙觀瞻，非除去不可。秋天來了，落葉比野草更厲害，覆蓋面更廣，無遠弗屆，禍及芳鄰，必須盡快處理。為了省錢，很多業主都是親力親為，在工餘時間擔當起這些任務。年輕力壯的業主還可以應付得來，年老力衰的人就只有僱人代勞。

 

     近年經濟環境惡化，盜賊四起。房子的前院不能堆滿積雪或落葉而不清理，被懷疑室內無人，會招惹小偷光顧。汽車也不要停放屋前或路邊，時間長了，也會成為偷車黨的目標。這些無形的壓力，增添了業主的煩惱。

 

     既然存在這麽多的負面因素，為什麼人們仍在想盡辦法使自己成為業主呢？這是由於人們恐怕成為城市中的「無殼蝸牛」，露宿街頭，失去安全感而引發出來的動力。富甲天下的美國，由於貧富差距的現象，造成不少無家可歸之人。這些景象加劇了「無房」階級的憂慮，會加速他們改變現狀的決心。另一原因是，人們認為投資於房產有保值的功效，比較其他投資途徑更好。殊不知房市也存在不少風險，絕對不是萬無一失的選擇。房產泡沫，並非新鮮事。

 

     加拿大人口一直在上升，土地供應緊張。在近年房產發展商熱衷於興建高層大廈，在建成後將每個單位出售，吸引了不少年輕的買家，因為面積比較小，價錢比傳統的獨立屋低很多，使他們容易應付得來。這些公寓式的大樓也吸引了不少退休人士及年紀較大的買家，他們有意縮小居住的空間，而且很多已經成為「空巢」老人，盡量簡化生活，從此告別鏟雪掃葉的日子。

 

     這些共管式的公寓大樓在建成後，很多都是由發展商的附屬公司接手管理的，延長了他們的收益。他們派出的管理人員，表面上是受到大廈業主組成的委員會的指令而執行任務，其實委員會的成員往往是受到這些管理人員的意見影響，被牽著鼻子走的。「外行人」管理「內行人」往往毛病百出，運作費及維修費由此失控。擁有公寓式住房的業主，他們每月的支出和市面上的租金已經分別不大了，如果將房子出售套取現金，存放在銀行或購買「年金」的話，其收益更加足以彌補租金的支出。這些因素值得業主們考慮，答案淺而易見的。

 

     你現下的居所，如果沒有岀現這些負面的現象，你大可安心留在那裡。否則的話，走為上策。

 

     黃啟樟 2024/3/2

安居是生活不可或缺的重要因素

 

 

     香港地狹人稠，寸土尺金，在那裡生活過的人都知道擁有一個安樂窩是一件如何難得的事。在我每次加了薪水之後都希望提升生活的質素，而首先考慮的就是增加居住的空間。當時的能力只能負擔得起一間不足二百平方英尺的分租梗房，洗手間，浴室和廚房都是與其他租客共同使用的。大家在同一屋簷下生活，如果能夠和諧相處的話，日子還可勉強平安度過。不然的話，就多多爭執，直至不歡而散。

 

     當年搬家是一件興奮的事，對新的環境充滿期待。由於擁有的家當非常有限，加上年輕力壯，從一處遷移到另一處，都是輕而易舉的事。我們是在很多年後才有資格成為業主的身分，因為難忘過往寄人籬下的辛酸，對這個改變特別感到珍貴。

 

     移民前將房子出售，來到加拿大的多倫多，以同樣的金額，在一個傳統的主流區購入一間獨立屋，前院和後院都有留有土地，可以種樹栽花，有鄉居生活的感覺，在這新環境裡度過了愉快的十八年。一場暴雨，將地庫變成沼澤，我趁機將房子出售，搬到一座共管大樓去，作為永久的居所，一勞永逸。在這裡又度過了愉快的十年。殊不知一些事前無法預測的事竟然發生了，對此必須早點解決，才不至到時應付不來。

 

     一般來說，共管大廈面對的問題是管理不善，導致入不敷出，管理費逐年增加。雖然目前我仍然能夠應付得來，不過五年後再增加一倍，就大感吃力。簡單來說，管理費加上物業稅，就差不多足夠支付租金。將物業套現，存放在銀行，或購買年金，每月收入將遠遠超過租金的負擔，何樂不為？

 

     以前因為居住空間有限而感到不適，今天因為管理費失控而感到不安。人無遠慮必有近憂，遲疑不決，只會引來更大壓力。快刀斬亂麻，才能一了百了。

 

     安居的意義是生活得無牽無掛，我一直都在追求這個目標。

 

     黃啟樟 2024/2/23

 

 

售房的經歷

 

        

 

     很多人問我為什麼會選擇在房市低迷的情況下將房子出售呢？真的是有口難言。我們在這共管大廈的一個面積比較寛闊的單位度過了愉快的十年，一直以為可以在此終老，但這只是一廂情願。

 

     兩年前大廈的業主管理委員會突然作出決定，要將整座大樓的玻璃窗及露台進行填縫工程，耗資接近一百萬元。理由是有些面向太陽的玻璃窗開始鬆散，必須及時處理。根據工程顧問公司的建議：如果今天不進行修理，再過一年或兩年之後，維修成本將會增加很多。專家的意見沒有受到任何質疑，也沒有人考慮到儲備金將會被提前花去，須要填補。

 

     這個決定是否明智，我沒有這方面的專業知識，不便置評。但由於儲備金須要填補，每月支付的管理費必須增加26%，業主雖然叫苦連天，但無補於事。

 

     驚魂未定，業主又接到通知：根據最新的儲備金研究報告，管理費會逐年調升，五年後可能增加雙倍。這個訊息告訴我，必須將住房盡早出售，避免將來賤價賣出也無人問津。

 

     坐言起行，首先要僱用售房代理人。我接見過四個背景不同的經紀，最後決定和一個伊朗裔女士經營的房地產經紀公司簽約，並由她直接負責推銷的工作。理由是：北約克區有很多來自中東的居民。我們大廈是由伊朗人經營的發展商興建，我擁有的單位是從這個發展商購入的，裝修格式符合中東人喜歡的味道。我還有一個想法，中東地區發生戰亂，資金外流，加拿大是其中的避難所之一。這些都是有利於推銷的元素，值得試試。

 

     這個女經紀對售房的準備工夫要求非常高。簽約之後她給予我們兩個星期，將所有她認為必須清除的東西搬走，直到她滿意為止。上市日期定為二月五日，之前她帶領兩個女職員為房間從新佈置，之後再派兩個攝影師前來拍攝，所有影像在網上展示，無遠弗屆。

 

     經過改頭換面及重新包裝的房子，失去了原來的面貌，變成一個冷冰冰的示範單位，可謂家不成家。我們在這樣的環境下生活，不知道能夠忍耐下去嗎？

 

     上市之後反應不錯，幾乎每天都有經紀帶買家來觀房。他們反應不一：有些批評管理費高，有些要求安裝電動車的充電裝置，有些擔心向南和向東的視野被將來興建的商業大樓擋住，有些認為康樂設施不足，如缺少室內泳池⋯⋯正在感到心灰意冷之際，突然出現兩個買家願意出價，但都比較我們要求的價錢低。房市低迷，買家是主動，我不想強求。結果接受出價較高的一個，希望就此了結這件事。

 

     黃啟樟 2024/2/23